土地家屋調査士
千葉事務所

区分建物とは一棟の建物の中の各部屋が独立して利用できる建物で、所有者が個別に登記をしたいと言う場合に各部屋別々に区分して登記を行う事ができます。
分譲マンションなどが一般的です。
各部屋にそれぞれの登記簿謄本があり、自由に売買や抵当権の設定等が出来ます。
この様な登記をしている建物を区分建物と言います。

他に一般的なのは、親子で二世帯住宅を建てて１階部分を親御様の持ち物で登記を行い、２階を息子様で登記を行った場合も区分建物となります。

また、賃貸マンションを所有の方が１部屋ずつ処分（売却）する場合などは、１棟のマンションを区分登記へ変更も可能です。

１棟の家屋を新築した際に、区分建物の要件を満たしていれば、区分建物として表題登記の申請を行う事ができます。
この場合の要件とは個々に独立をしている部屋と言う意味で別々の入り口があり、内部で独立性が保たれている事をいいます。
また区分建物として登記を行う場合は、併せて敷地権の有無や法定及び規約による共有部分等を登記をする事になります。

１棟の既に登記されている建物を、区分登記の要件を満たしていれば区分建物への登記の申請をすることができます。
１棟の賃貸用のマンションを一部屋ごとに登記を行い各部屋を販売したい場合や二世帯住宅などを個々に登記したい場合などに建物区分登記の申請を行います。
同じように既に登記されている建物に間仕切り壁を作って区分の登記を申請する場合などにも建物区分登記の申請を行います。

また既に区分建物として登記されている区分建物を更に区分することも出来ます。

実際に利用している種類と登記されている種類が異なる場合に申請を行います。また、中古マンション等を住宅ローンを利用して購入される場合、現在の登記されている種類が事務所や倉庫等の居宅以外の場合は、居宅へ変更を行わないといけません。
もちろん居宅として利用できる物理的状況がなければ居宅への種類変更登記は申請できません。

一般的にはあまり関係がないと思われる登記ですが、意外にもにお問合せが多い登記です。

既に分譲済みマンションで売りに出ていた１室をマンションの所有者全員（管理組合等）で購入し、区分建物の所有者全員の共有とする場合にこの登記の申請を行います。
この登記を申請致しますと、各所有者の占有部分と一体化しますので、各専有部分を所有権移転登記することにより、この共有部分の持分も移転されることになります。土地の敷地権に似ております。

良くある例として、マンションの集会場として１室を購入して管理人室・災害用備蓄倉庫
などに利用することがあります。
なお、この登記はマンションの総会の議題として承認を得ることも条件となっております。

参考までに下記に共用部分の登記につきまして記載させて頂きます。

現在の分譲マンションでは初めから土地の所有権が各専有部分と一体化（敷地権）しており、占有部分の所有権を移転登記すると土地の共有持分まで一緒に移転したことになり、手続き上大変便利になっております。
しかしながらこの敷地権という登記制度がない時代に建築・分譲されたマンションは一体化されておらず、各部屋の占有部分の所有者は土地の持分は別に登記されております。従ってマンションの土地の登記簿謄本には数十人から数百人の氏名が記載され煩雑になっております。
これを解消する際に敷地権の登記を申請することができます。